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北京三宗共有产权房用地流拍因开发商无利可图?
发表时间 :2018/02/07 18:57:49     阅读 :

原标题:北京三宗共有产权房用地流拍 因开发商无利可图?

北京三宗共有产权房用地流拍 流拍原因业内看法不一

《中国经济周刊》记者 银昕|北京报道

“自2017年9月共有产权住房政策实施以来,北京市已陆续推出了8个启动网申的共有产权房项目,提供房源约7300套。2017年北京市规划和国土资源管理委员会同各区政府已经完成207公顷共有产权房供地任务。”1月29日上午,北京市住房和城乡建设委员会副主任、北京市住房保障办公室副主任邹劲松在新闻发布会上表示。

然而,就在1月25日,两块位于丰台区的共有产权住房建设用地流拍;1月30日,另一块位于北京市丰台区的共有产权住房建设用地再次流拍。3次流拍的原因均为无开发商提出竞买申请。

“我们没有参加这3个地块的竞买申请,也不便对相关政策进行评论。”《中国经济周刊》记者从多家房地产企业的有关人员口中得到类似答复。

媒体评论认为,此3宗地块无人问津是由于开发商无利可图。此外也不乏对整个楼市唱衰的声音,中原地产研究院首席研究员张大伟分析称:“流拍最主要原因是在房地产调控大背景下,所有土地全面限价,商品房限价。北京作为全国房地产调控的标杆城市,二手房价格官方统计下调了13%,事实上房价已经大部分跌了接近20%,全行业亏损已经出现。”房企开始“缺钱”,意味着要“省着点花”,起拍价较高,看不到盈利空间的共有产权房地块自然无人问津。

净利率只有2.45%?

流拍的3宗地块均位于北京市丰台区,1月25日流拍的两宗地块位于花乡白盆窑村。资料显示,这两宗地块中,其中一地块为纯居住用地,全部用于建设“共有产权房”,起拍价为41.78 亿元;另一地块包含居住用地和基础教育用地,居住用地全部用于建设“共有产权住房”,起拍价为50.58 亿元,两宗地块共有产权房销售价格均定为43000元/㎡。

1月30日流拍的卢沟桥乡小瓦窑村地块为绿隔产业、住宅混合公建及基础教育用地,公建部分占50%且必须持有20年以上,起拍价超过63亿元,共有产权房销售价格定为不超过54378元/㎡(含全装修费用),最高销售单价不得超过57097元/㎡。

有媒体做了测算,以白盆窑村的两块地为例,对开发商而言,花乡白盆窑村两地块的净利率大约只有2.45%~2.75%。《中国经济周刊》记者就此估算结果是否合理采访了多家房地产开发企业和业内专家,开发商及专家对此均不予置评。

3个地块共有产权房的房价定高了?

“房企担心共有产权房赚不到钱。”一位业内人士对《中国经济周刊》记者分析说,“共有产权房本来是为刚需人群服务的,白盆窑村两个地块房价定到四万三这个价格,房企担心未来销路不好。”在2017年9月开始实施的《北京共有产权住房管理暂行办法》规定:“共有产权住房项目的销售均价,应低于同地段、同品质普通商品住房的价格,以项目开发建设成本和适当利润为基础,并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。”

记者发现,卢沟桥乡小瓦窑村地块附近的兆丰馨园西区、兆丰园两个小区二手房源的均价均低于54378元/㎡;与白盆窑村流拍的两地块临近的天伦锦城二手房源均价则为45612元/㎡,与43000元/㎡的共有产权住房售价相差不大。“43000元/㎡的价格为偏改善型商品房,与定位为保障性住房的实际情况有分别,房企不确定是否会有足够的刚需人群愿意支付这个价格。”上述业内人士称,价格定得高,利润率有限,再加上未来是否有销路还未知,这些都成了开发商持观望态度的原因。

这3宗共有产权房的房价真的定高了吗?业内也有持不同意见者。亚豪机构市场总监郭毅对《中国经济周刊》记者分析,周边小区的二手房源均价并非是好的参照坐标,“还是应该和周边的新房做对比,毕竟共有产权房属于新房,有很多新房的叠加价值。”

若以新房为参照系,位于白盆窑村附近的另一处新房首开华润城,销售均价为8万元/㎡,远高于该地共有产权房销售定价43000元/㎡的价格。郭毅指出,按照此3宗地块所处的四、五环之间的商品房新房价格对比,共有产权房的价格已低至约新房的一半,“与新房相比还是低了很多的。”

共有产权住房政策是否面临调整?

在共有产权住房政策于2017年9月发布伊始,有业内人士曾评论称,共有产权住房对之前包括两限房、经济适用房和自住房在内的多种保障性住房政策有所创新,堵住了“寻租空间”,只在保障对象范围内进行流转,可以确保起到保障性住房的作用。

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